两个月前，北京首轮集中供地中最大的黑马、2天狂撒了187亿的深圳房企卓越，用“四块地”赢家的身份，高调地向外界打了招呼。

聚光灯下，媒体曝出卓越管理群内部对于此战果的反应，“毫无动静，无人讨论，也无人庆祝。”

很快，伴随着“打肿脸充胖子”的质疑声，卓越退地的传闻就来了，但随即遭到否认，当时就有消息称，卓越会选择与其他开发商合作操盘模式。

现在，合作方浮出了水面。

“对于朝阳金盏地块的开发应用，我司经过深入调研、慎重考虑引入了在北京区域有丰富开发经验的首开及以品质著称的旭辉两家合作伙伴共同开发。”

对于此前传言的合作方融创，卓越方予以否认，但称“未来不排除继续在其他项目中与融创合作的可能”。

存量地产首席研究员艾振强对《凤凰WEEKLY地产》表示，引入合作方操盘是很常见的手法，可以大幅降低风险，比自己操盘省事，还能在合作过程中学习到对方的优点。

赔钱赚吆喝

北京朝阳区金盏02地块竞拍者中，“明星云集”，包括平安、金茂等多家房企及联合体。

但最后这块地落在一家并不算知名的企业手里，它就是来自南方的卓越，总价39.27亿元+13%政府产权份额，溢价率3.89%，楼面价52988元/平方米。

当时就有人判断，这极大可能是一笔赔本的生意。

有业内人士称，后续还有建安、税务、管理、销售、财务等等一条龙的成本，且看怎么回本？又怎么赚钱？

有人算了一笔账：成交楼面价5.3万元/平方米，销售价格上限为7.6万元/平方米，其中还有13%的产权归属政府，中间只有1.3万元/平方米的赚头。如果上述一条龙成本可以压缩到1万元/平方米，算下来这个项目收益率只有4%，比许多银行定期存款都要低。

在7月14日卓越方面的回复中，并未直接回答有关利润率的问题，只是强调，对每个项目都根据切实情况制定了相应的目标，把项目相关责任、利润指标等明确到人，在保障产品品质的前提下，将利润率维持在合理水平。

卓越躲避的问题，基本上是今年上半年开始的首轮集中供地的参与者都很头疼的问题。

直到6月30日22城首批集中供地收官，对于地价、房价、房企利润的讨论一直在持续。

有些热点区域的热门地块，算算账就知道，要么是利润低的可怜，要么是不赚钱或者赔钱。

这点，把这些地抢到手的房企，心知肚明。

今年5月，浙江本土房企滨江业绩发布会上，董事长戚金兴一句“努力做到1%-2%的净利润水平”，引起一片热议。在其大本营杭州的首轮集中供地中，滨江共获取了5块土地，排在第一阵营。

广发证券在一份研报中指出，从货值及利润水平来看，22城市首批两集中出让土地对应可售货值约为1.83万亿元，预计对应毛利率为15.5%，其中成都、杭州、宁波等城市按地块当前周边销售均价或要求销售限价测算利润率等于或低于0%，总体竞争激烈。

他们看中的，显然是这些简单算术以外的东西。

“溢价率并不是最大指标，最终要看土地跟房价关系。”招商蛇口总经理蒋铁峰在今年6月的股东大会上回应高溢价拿地原因时表示。

规模的紧箍咒

“有些企业没有土地储备了，不拿地只能退出这个行业，即使没有利润，但是可以保证团队有项目做，不至于解散。还有一些房企新进入一个城市，为了打品牌，即使不盈利，也要拿地做项目。”同策研究院研究总监宋红卫告诉《凤凰WEEKLY地产》。

卓越是后者。

卓越成立于1996年，总部位于深圳。据悉，2009年，卓越就成立了华北公司，管辖天津、石家庄和北京区域。

目前卓越在北京有两个项目，都是与万科合作。

朝阳金盏地块，是北京首轮集中供地中，卓越独自“吞下”的地。

卓越在对《凤凰WEEKLY地产》的回复中强调，“朝阳金盏地块是卓越集团在京布局的重要落地单元”。

字里行间，足以看出其重视程度。

北京土地市场上的激进表现，很多人认为跟其引入职业经理人陈凯有关。

2020年11月，从新力离开后，陈凯入职卓越，担任执行董事长，领导地产开发和资产运营板块。

在业内，陈凯被称为“规模收割机”，他曾将阳光城销售额从23亿元做到230亿元；把中南置地销售额从500亿做到2000亿。

官宣陈凯入职当天的内部会议上，卓越董事长李华就定下目标：希望两三年内卓越能够做到行业Top20。

克而瑞数据显示，2020年TOP20强操盘金额门槛为1445亿。2020年，卓越操盘金额为832.8亿元，排在榜单第41位。

这也意味着，保守估计，卓越若想进Top20，两三年内得保证销售额翻番。若是几年前，或许这个目标实现起来并不难，但在同行们都意识到房地产行业开始赚“辛苦钱”的大环境下，这个目标多少让人捏一把汗。

但显然，卓越已经开始了进击之旅。

据中指研究院数据，今年上半年，卓越拿地金额为328亿，排在第13位，比去年名次上升了39位。

高价拿地的陷阱

逆势冲规模的房企，不只是卓越。

2020年，曾经排在“招保万金”首位的招商蛇口，时隔多年，再次重回前十。

在此前的业绩发布会上，蒋铁峰强调，希望公司一定要稳定在前10强，排名能够逐步地提升，目标是维持每年双数增长的速度。

“规模”的压力下，招商蛇口也在这轮集中供地中，表现扎眼。

此前，招商蛇口就曾以总价32.5亿元拿下重庆西永279.83亩地，楼面价10460元/平方米，溢价率130%。

据中指研究院数据，今年1-6月，招商蛇口拿地金额达671亿，排名第6，相比去年同期的344亿元，增长了95%。在南京、武汉、上海、杭州等城市，招商蛇口拿地金额都在TOP10榜单中。

艾振强认为，“双集中”政策下，一个城市一年只卖3次，部分房企为了增加抢到土地的概率，推出了很多马甲公司，容易造成恐慌；再就是多报名参拍地块，自然要多缴纳保证金，一个城市集中土拍结束后，资金又涌向下一个城市。这些都是推高土地溢价率的原因。

“竞争加剧自然会推高土地溢价和后续开发与去化难度，从而推高企业经营风险。”IPG中国首席经济学家柏文喜认为。

所以抢到这些高溢价“面粉”的房企如何消化就成了接下来很快要面临的问题。

“当前高溢价地块没有很好的解决方式。”同策研究院研究总监宋红卫告诉《凤凰WEEKLY地产》，因为有限价政策，即使靠装修等行为做一些溢价的措施，但是执行起来也有一定难度，另一种方式就是以时间换空间，这样往往造成较高的财务成本和现金流的沉淀。

艾振强则表示，快速开发、销售基本是唯一可走的路，想靠捂着升值，很难，大部分房企的资金成本都很高，房价也已经没有大幅上涨的基础。

“找合作方，比如融创，这种操盘能力强、品牌强的企业，另外，国央企资金便宜。再就是走差异化的道路，有些城市即便限价，但是绿色、科技住宅有指标可以在限价基础上适当上浮，但这个自己没能力干，也要找合作方。”艾振强说。

卓越显然选择了这个选项。

卓越金盏地块的两家合作方，一个是北京本土开发商首开集团，在北京及周边区域有着丰富的开发经验；另一个旭辉，是房企中的合作之王，经验丰富。

“我司就朝阳金盏地块与双方展开合作，与合作伙伴就各自优势资源进行分析，深入探讨、联合操盘。”卓越方面表示。

曾经高溢价拿地的地王们，有不少已经尝到了自酿的苦果，比如泰禾、华夏幸福、蓝光等等，往日有多风光，现在就有多慌张。

艾振强告诉记者，高溢价率、高地价的副作用，要两三年之后才会显现出来，有些房企踩中三道红线，还在拿地，跟高空走钢丝没太大区别。

下一个是谁？或许会出现很多个不同的答案。

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作者｜刘碎平 编辑｜曹蓓

实习生陈万山亦有贡献

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