2021年上半年已经翻篇了，楼市的表现超乎很多人的想象。国家统计局数据显示，2021年上半年全国新建商品住宅的均价高达10702 元/㎡，较去年上半年的9757 元/㎡足足上涨了9.69%。其中，统计局监测的重点70城中，房价上涨的城市占比高达80%以上，很多城市甚至重演了三四年前的“一房难求”现象，“楼市套利”乱象更是层出不穷。
与此同时，整个上半年的楼市也是在严厉的调控中度过的。中原地产统计数据显示，2021年上半年全国房地产调控次数高达286次，其中6月份迎来了调控政策密集发布期，单月房地产调控次数高达52次。
面对此情此景，很多人就彻底看不懂了：一边楼市深陷严厉调控之中，一边房价却依然我行我素地上涨。那么调控的意义到底是什么？在这种背景下，下半年楼市到底又会呈现何种走势呢？房价会下跌吗，开发商会扎堆降价卖房吗？
对此，近期楼市传来的三大信号，或许能够给我们一个合理的解释。
第一个信号：全国已有10多个城市出台了二手房指导价制度，下半年或全面铺开
2021年2月深圳实行二手房指导价制度。简单来说就是，你的房子该卖多少钱，不再由你自己决定，而是由指导价决定。此前业主自己挂牌价1000万的房子，市场指导价后可能只能挂牌800万。
该政策实施后，我们看到，深圳的二手房成交量已经连续4个月下降了。6月份，深圳的二手房住宅成交量只有2575套，去年同期的数据为13492套。一句话，深圳市场已经凉到骨子，凉到令人发指。
二手房指导价为什么能让市场迅速降温？它有什么有利作用？首先，二手房指导价格政策严重影响了市场预期。归根结底是同样的价格体系下，购房者的购房首付款大幅提高了，贷款总额降低了——卖家不会按照指导价卖房，市场上绝大多数操作是“指导价+装修价”。比如此前售价1000万的房子，现在卖家也是按照这个价格卖，只是新的价格有指导价800万+装修价200万组成。这800万银行会发放贷款，200万是无法贷款的。算下来，购房者购房首付需要付440万，比之前的300万高了足足140万。
这种情况下，购房者就会保持观望态度，成交量就会大幅下降。不过对于正在排队置换的业主来说，他们是无法等待的。因为他们需要赶紧卖掉手中的房子，进入买房周期。这时候他们就不得不调低挂牌价。
所以综合来说，发布二手房成交参考价有利于加大二手房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。
截止到目前，全国已经有10多个城市跟风出台了“二手房指导价”政策：西安、上海、成都、东莞、无锡、宁波等。另杭州、广州、合肥、北京等城市也针对二手房违规报价、哄抬物价等内容发布了相关的管理办法。
在易居企业集团CEO丁祖昱看来，下半年或有更多城市加入“二手房指导价”政策中来。易居研究院智库中心研究总监严跃进甚至表示，下半年二手房参考价制度或全面铺开，尤其是一二手房价倒挂较为严重的城市，率先实施的可能性很大。
第二个信号：房地产金融强监管，严防死守资金违规流入房地产
今年上半年，房地产金融环境持续收紧。一方面是严查违规流入房地产的经营贷、消费贷等；另一方面是二季度以来，部分城市房贷利率不断攀高，叠加部分银行二手房停贷，贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率为5.52%，二套利率为5.77%；此外，房地产开发企业融资也被套上“紧箍咒”。据多家媒体报道，近期，央行将“三道红线”试点房企商票数据纳入其监控范围。还有供应链融资和房地产信托融资，也都受到了严监管，规模显著降低。
房地产金融监管加强，受影响最大的就是开发商，融资难、融资贵，再加上偿债期到，开发商可谓“三面受敌”。克而瑞研究中心报告显示，2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2018年以来的最低水平。从开发商层面来看，仅有36%的开发商融资规模有所增加，规模减少的开发商中有约30%同比降幅超过50%。
此外，自2020年7月以来，接连有大型房企出现债务“违约”——先后公告实质性违约或展期的房企主体包括泰禾集团、三盛宏业、华业资本、福晟集团、协信远创、华夏幸福、中国泛海以及蓝光发展，均为民营企业。业内专家更直言警告，下半年要做好楼市“集中坏账”的准备。
为什么今年以来要加强对房地产金融的强监管？答案很简单，如果任由资金无序过度涌入房地产，势必催生房价泡沫。这不仅会加大楼市风险，也抑制了居民消费和实业投资，阻碍了经济转型发展。更有研究表明，过度金融化是房地产的风险之源。
第三个信号：新二手房价格降温，刚需买房迎来“窗口期”
中国房价行情网公布的数据显示，6月份全国受监测的318个城市中，二手房价同比下跌的城市有94个，占比29.5%。环比下跌的城市高达151个，占比高达47.5%。其中厦门、三亚、宁波、青岛、佛山、郑州、石家庄、昆明、兰州、连云港等城市二手房价格下跌最为明显，普遍高于3%。
此外，国家统计局公布的6月份70个大中城市新二手房价格行情也显示，6月份新二手房价格都迎来了显著降温——6月份新房上涨城市数量为年内首次下降；二手房方面，房价环比有48个城市上涨，为年内最低值。
二手房价格下跌，在我们的预料之中，核心影响因素有两个：其一是截止到目前全国已经有20多个城市，开展了针对二手房的指导性动作，有的是直接给定指导价，有的是打击违规挂牌。不管是何种调控，对二手房市场的影响都是相同的，降低市场的炒作情绪，放慢二手房成交速度，扭转购房者的预期，从而达到降低房价的目的；其二是随着上半年住房信贷放量较大，6月份很多城市“收紧”或直接暂停了二手房贷款业务。
新房价格降温就更好理解了，主要就是开发商为了降负债积极回款，采取的打折降价卖房策略。根据《中国经济周刊》的报道，今年前5个月，融创、保利、碧桂园、万科和恒大5大开发商都在降价卖房，其中保利降价的幅度最大：5月份的平均房价相比1月份时下降了近5200元/平。这意味着购买同一套房子，5月购买可能比1月省50万元左右。毫无疑问，这对于购房者来说，是妥妥的购房“窗口期”——捡漏的机会特别大。
综上所述，在楼市三大信号下，购房者最关心的“下半年房价会下跌吗”、“开发商会扎堆降价卖房吗”，也有了清晰的结论：经历上半年的短暂火热之后，下半年的楼市显然已经难言火热了，尤其是在各地严控二手房价、房地产金融监管加强的趋势下，大概率下半年房价会步入下跌通道。特别需要指出的是，上半年较活跃的城市，下半年房价下跌的可能性更大。不仅如此，在二手房降温、金融政策持续收紧的背景下，叠加房企的偿债期将扎堆到来，我们认为，下半年或迎来开发商扎堆降价卖房。
对此，专家也说出了相同的“答案”：展望下半年，58安居客房产研究院分院院长张波表示，一般来说，进入7月，受天气等众多原因影响，房地产市场热度将会有所下降。更重要的原因是，下半年将迎来22城土地集中供给的后两次供应，这将极大地考验房企的出货变现能力——快速回笼资金以备拿地。凡此种种，部分热点城市的出货会加速，部分去化慢的城市或加大促销力度。换言之，开发商会扎堆降价卖房，以价换量加速回款。对于这些城市而言，下半年房价也将迎来下跌。尤其是存销比高于20个月的城市，开发商降价卖房的力度或超出很多人的想象，因此房价下跌的表现也将更加明显。
平心而论，下半年开发商确实面临三大压力，这都是导致开发商降价卖房的主要因素：其一、金融政策收紧，房企的融资将更加困难，尤其是中小房企，或面临融不到钱；其二、“天量债务”将到期。有机构接受券商中国记者采访时表示，2021年房企到期债券规模预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关，直达1.2万亿元规模。其中66%集中在下半年；其三、相关报告显示，2020年全国范围内的银行，房地产逾期贷款总额增加了一半。为了防范金融风险持续蔓延，2021年金融监管更加严格了。不仅限制房企融资，还对银行审查更严，对违规打击力度显著提升。
基于此，社科院主任倪鹏飞提醒，未来炒房的风险会越来越大。一是炒房的空间在压缩，供求基本面正发生巨大变化，房价预期大降，投资炒房获利的空间越来越小；二是违规炒房一旦被查出来，将会受到严厉惩处；三是政策漏洞会逐步填补，被堵上漏洞，就意味着无法脱手，可能有资金链断裂的危险；四是房地产长效机制会适时出台，比如房地产税、房东税、租购同权、共有产权房等，市场格局及市场总体形势都可能随时发生重大变化。
